การรถไฟฯเปิดศึก กทม. ซุ่มเก็บข้อมูล 8,800 แผงค้าตลาดนัดจตุจักร งัดเป็นไม้เด็ดขึ้นค่าเช่าหลังเหลืออายุสัญญาเช่าแค่ปีเศษ ชี้ค่าเช่าใหม่ต้องสะท้อนราคาตลาด ดัดหลังพวกหัวใสนำแผงค้าไปปล่อยเช่าช่วง 2-3 ทอด ปั่นราคาพุ่ง 1-5 หมื่นบาท/แผง/เดือน ทั้งที่ กทม.เก็บค่าเช่าแค่ 120-2,600 บาท/แผง/เดือน เสียงแข็งหากต่อสัญญาเช่าอีก 30 ปี กทม.ต้องจ่ายผลตอบแทน 1.3 หมื่นล้านบาท ด้านรองผู้ว่าฯ กทม.เมินคำขู่ ขอจ่ายเรตเดียวกับค่าเช่า อ.ต.ก. 600 บาท/ตร.ม./ปี
เหลือเวลาปีเศษ สัญญาเช่าที่ดินบริเวณตลาดนัดจตุจักร เนื้อที่ 68-0- 95 ไร่ ที่กรุงเทพมหานคร (กทม.) เช่าใช้ประโยชน์จากการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) จะสิ้นสุดลงในวันที่ 1 มกราคม 2555 การเจรจาภายใต้เงื่อนไขใหม่กำลังเป็นที่จับตามองว่า สุดท้าย ร.ฟ.ท.จะได้ผลตอบแทนมากน้อย เช่นเดียวกับที่ผู้ประกอบการและผู้ค้าที่เช่าแผงค้ากับกทม.กำลังลุ้นระทึกเพราะต้องจ่ายค่าเช่าแพงขึ้นกว่าเดิมแน่
แหล่งข่าวจากการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เปิดเผย ว่า ร.ฟ.ท.มอบหมายให้บริษัทที่ปรึกษาประเมินมูลค่าทรัพย์สินตลาดนัดจตุจักรเนื้อที่ 68-0-95 ไร่ หรือ 109,180 ตร.ม.ใหม่ทั้งหมดแล้ว เพื่อใช้เป็นฐานข้อมูลเจรจากับ กทม.ผู้เช่าเดิม ก่อนตัดสินใจว่าจะต่อสัญญาเช่าให้หรือไม่ หลังสิ้นสุดสัญญาวันที่ 1 มกราคม 2555 เพื่อให้สะท้อนราคาตลาดจริง ๆ จะไม่ใช่ราคาเดิมที่ได้ค่าเช่าจาก กทม.ตลอดอายุสัญญา 25 ปี เพียงแค่ 144 ล้านบาทเศษ เนื่องจากปัจจุบันสภาพพื้นที่เปลี่ยนแปลงไป มีศักยภาพสูงขึ้นมาก มีทั้งรถไฟฟ้าใต้ดินและบีทีเอส ดังนั้นผลตอบแทนจะต้องมากกว่าเดิม เหมือนกับกรณีต่อสัญญาเช่าที่ดินบริเวณสามเหลี่ยมพหลโยธินให้กับศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว
ร.ฟ.ท.ตั้งแท่นต่ออายุ 30 ปี 1.3 หมื่น ล.
"ผลประเมินออกมา เมื่อทรัพย์สินตกเป็นของ ร.ฟ.ท.ทันทีหลังหมดสัญญาวันที่ 2 มกราคม 2555 มูลค่าอยู่ที่ 15,292 ล้านบาท ถ้าต่อสัญญาเช่าให้ กทม.อีก 30 ปี ร.ฟ.ท.ต้องได้ผลตอบแทนตลอดอายุสัญญา 13,177 ล้านบาท ทั้งหมดนี้จะเสนอให้คณะกรรมการ (บอร์ด) ร.ฟ.ท.พิจารณาอนุมัติก่อนเจรากับ กทม. หาก กทม.ยอมรับเงื่อนไขก็จบ แต่หากไม่รับราคานี้ เราจะบริหารเองโดยบริษัทลูก คือ บริษัท บริหารสินทรัพย์ฯที่ตั้งขึ้นภายใน ร.ฟ.ท."
ทั้งนี้ คำนวณคร่าวๆ ผลประโยชน์ ตอบแทน 13,177 ล้านบาท 30 ปี เฉลี่ยปีละ 440 ล้านบาท ขณะที่ปีสุดท้ายสัญญาเดิม (2555) กทม.จ่ายในอัตรา 24.2 ล้านบาท เท่ากับค่าเช่าใหมเพิ่มประมาณ 20 เท่า
ตัวเลขที่ออกมาทั้งหมด บริษัทที่ปรึกษาลงพื้นที่จริงและจัดเก็บข้อมูลโดยสำรวจราคาตลาดที่มีการเช่าจริงในปัจจุบัน ด้วยการสอบถามผู้ค้า ผลที่ออกมาปัจจุบันผู้ค้าจ่ายค่าเช่าแผงเฉลี่ยอยู่ที่ 10,000-50,000 บาท/แผง/เดือน ในส่วนนี้บริษัทที่ปรึกษาได้จัดเก็บข้อมูลพร้อมจัดทำบัญชีและแผนผังการเช่าโดยแบ่งเป็นโซน ๆ ประเมินจากทรัพย์สินที่มีอยู่ คือ แผงค้ากึ่งถาวรใน 27 โครงการ 8,875 แผงค้า แผงค้าไก่ชน (เดิม) 85 แผงค้า นอกจากนี้ยังมีอาคารตัวแอล (แบ่งการใช้ประโยชน์เป็นธนาคารไทยพาณิชย์และร้านกาแฟดอยตุง) 1 อาคาร อาคารธนาคารออมสิน 1 อาคาร อาคารกองอำนวยการ (กองอำนวยการตลาดนัดจตุจักร ธนาคารทหารไทยและธนาคารกรุงเทพ) 1 อาคาร อาคารร้านภูฟ้า 1 อาคาร อาคารห้องน้ำ 8 อาคาร
"ในหลักการ ร.ฟ.ท.จะต่อสัญญาให้ ถ้า กทม.ยอมรับค่าเช่าใหม่ที่ประเมินออกมา ส่วนจะมีเงื่อนไขอะไรเพิ่มเติมจะต้องเจรจาร่วมกัน เช่น การแบ่งสัดส่วนรายได้จากค่าเช่า ร.ฟ.ท.ได้ตอบแทนในสัดส่วน 60% และ กทม. 40% เป็นต้น"
กทม.จ่าย 84 ล. แลกต่อสัญญาเช่า 30 ปี
แหล่งข่าวกล่าวว่า เมื่อวันที่ 16 พฤษภาคม 2552 กทม.ได้ทำหนังสือถึง ร.ฟ.ท.ตกลงจ่ายค่าเช่าในอัตราใหม่ที่ค้างชำระ ตั้งแต่วันที่ 2 มกราคม 2544-1 มกราคม 2554 จากอัตราเดิมจ่าย 32 บาท/ตร.ม./ปี คือ 1.ช่วงวันที่ 2 มกราคม 2544-1 มกราคม 2551 อัตรา 64 บาท/ตร.ม./ปี เป็นเงิน 24,688,832 บาท
2.ช่วงวันที่ 2 มกราคม 2551-1 มกราคม 2554 อัตรา 191.41 บาท/ตร.ม./ปี เป็นเงิน 59,233,888 บาท และค่าเช่าค้างจ่ายจาก กองอำนวยการตลาดนัดจตุจักร วันที่ 2 มกราคม 2552- 1 มกราคม 2554 วงเงิน 500,182 บาท รวมเป็นเงิน 84,422,902 บาท และ กทม.ได้ชำระเมื่อวันที่ 2 กรกฎาคม 2553 ที่ผ่านมา พร้อมขอต่ออายุสัญญาเช่าออกไปอีก 30 ปี จาก 2 มกราคม 2555-2 มกราคม 2585
เช่าช่วงพุ่ง 1-5 หมื่นบาท/แผง/เดือน
"ปัญหาตลาดนัดจตุจักรคือ ผู้มีชื่อเป็นเจ้าของแผงไม่ได้ค้าขายจริง แต่นำไปให้เช่าช่วง 2-3 ทอด ขณะที่ กทม.เก็บค่าเช่าจาก ผู้เช่าแผงราคาต่ำมากเฉลี่ย 120-2,600 บาท/แผง/เดือน ขึ้นอยู่กับทำเล แต่ผู้มีรายชื่อเป็นเจ้าของแผงนำไปปล่อยเช่าเฉลี่ย 10,000-50,000 บาท/แผง/เดือน ดังนั้น ค่าเช่าใหม่จะต้องไม่ต่ำจากนี้แน่นอน"
ทั้งนี้หาก กทม.ได้ต่อสัญญาเช่าก็จะต้องสังคายนาบัญชีชื่อผู้เช่าเดิมที่จดทะเบียน 8,875 แผงทั้งหมด เพราะถือเป็นการเริ่มสัญญาใหม่ และให้ผู้ค้ามาทำสัญญาเช่าโดยตรงกับ กทม.ในอัตราค่าเช่าใหม่ อาจจะอยู่ที่ 10,000-20,000 บาท/แผง/เดือน เชื่อว่าผู้ค้าจะรับได้ เพราะปัจจุบันจ่ายค่าเช่าอัตรานี้อยู่แล้ว จะลดปัญหาเรื่องการเช่าช่วงได้ด้วย
ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ได้สอบถามผู้ค้าโนโซนทำเลดีเยี่ยมติดถนนพหลโยธิน ถนนกำแพงเพชร พบว่าค่าเช่าอยู่ที่ 10,000-30,000 บาท/แผง/เดือน ส่วนโซนระดับปานกลาง (ด้านใน)และมุมอับเฉลี่ย 5,000-10,000 บาท/แผง/เดือน ขณะที่บางแผงประกาศขายขาด โซนด้านใน 840,000 บาท/แผง โซนด้านนอก ๆ 1 ล้านบาท/แผง
กทม.ยันต่อสัญญาผู้เช่าเดิม
นายอรุณ ศรีจรูญ ผู้อำนวยการตลาดนัดจตุจักร เปิดเผยว่า ขณะนี้ยังไม่ได้เจรจากับ ร.ฟ.ท. ขึ้นอยู่กับนโยบายผู้บริหาร ว่าจะยอมรับเงื่อนไขใหม่ได้มากน้อยแค่ไหน แต่กทม.ได้ชำระหนี้เก่าที่ค้างอยู่ 84 ล้านบาทแล้ว และให้ผู้เช่าในตลาดกว่า 10,000 แผง (จดทะเบียน 8,800 กว่าแผง ที่เหลือไม่ได้ขึ้นทะเบียน) จ่ายค่าเช่าเพิ่มเฉลี่ยแผงละ 8,100 บาท เป็นการจัดเก็บครั้งเดียว เพื่อให้ ร.ฟ.ท.ต่อสัญญาเช่าตามที่ขอไป 30 ปี
"หลังได้ต่อสัญญา ร.ฟ.ท.คงปรับค่าเช่าเพิ่มแน่ เพราะเจรจาภายใต้เงื่อนไขใหม่ แต่จะได้ข้อสรุปอย่างไร ยังตอบไม่ได้ เพราะยังไม่ได้เจรจา แต่หากปรับเพิ่มจะทำให้รายได้ตลาดเพิ่มจากเดิมปีละ 40-50 ล้านบาท"
"ยอมรับว่า ปัญหาการเช่าช่วงมี แต่จับไม่ได้ เพราะเวลาไปสอบถามจะได้รับแจ้งว่าเป็นญาติกัน ถ้าผมรู้จับไปหมดแล้ว ที่ผ่านมาหากทำผิดจะมีการปรับ เช่น เดิมจ่าย 120 บาท/แผง/เดือน จะเพิ่มเป็น 240 บาท/แผง/เดือน"
ด้านนายพรเทพ เตชะไพบูลย์ รองผู้ว่าฯ กทม. เปิดเผยว่า กทม.ทำตามเงื่อนไข ร.ฟ.ท. ที่แจ้งว่า เมื่อจ่ายหนี้ค้าง 84 ล้านบาท แล้วจะพิจารณาต่อสัญญาเช่าให้ 30 ปี แต่ขณะนี้ยังไม่ได้รับการติดต่อเจรจาสัญญาเช่าใหม่ แต่ที่ ร.ฟ.ท.ระบุว่า จะต้อง ได้ผลตอบแทนเหมือนกรณีห้างเซ็นทรัล ลาดพร้าว 10,000-20,000 ล้านบาท คิดว่าฝันไปหรือเปล่า ถ้าค่าเช่าสูงมากจนรับไม่ไหว กทม.ก็คงไม่ต่อสัญญา ให้ ร.ฟ.ท. ดำเนินการเองดีกว่า เพราะจะอิงกับกรณีเซ็นทรัลไม่ได้ ต้องอิงกับอัตราค่าเช่าขององค์การตลาดกลางฯ (อ.ต.ก.) ที่ค่าเช่าอยู่ที่ 500-600 บาท/ ตร.ม./ปี เพราะอยู่ในพื้นที่ใกล้เคียงกัน
****************************************************************************
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น