แม้ เวลาจะผ่านมานาน ทว่าวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 ยังหลอนคนไทยไม่เลิก หลาย ๆ คนยังติดตากับค่าเงินบาทที่อ่อนไปห้าสิบกว่าบาท ส่งผลถึงธุรกิจหนี้สินพอกพูนถึงขั้นไม่สามารถดำเนินธุรกิจต่อไปไหว ตามมาคือสถาบันการเงิน บริษัทอสังหาริมทรัพย์ล้มระเนระนาด ซึ่งยังปรากฏร่องรอยตึกร้างสร้างไม่เสร็จให้เห็น
นาทีนี้ "ฟองสบู่" อสังหาริมทรัพย์ถูกจับตากันอีกรอบ และกลายเป็นข้อถกเถียงอย่างกว้างขวาง ฝ่ายหนึ่งบอกให้ระวัง อีกฝ่ายบอกไม่เห็นมีอะไรให้น่าวิตกกังวล
แน่นอนว่าฝ่ายแรกคือหน่วยงานรัฐ ซึ่งมีหมวกเป็นผู้ตรวจสอบ ฝ่ายหลังคือผู้ประกอบการ ทั้ง 2 ฝ่ายต่างมีเหตุผลด้วยกันทั้งคู่
ฝ่าย แรกตั้งข้อสังเกตว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์บ้านเราโดยเฉพาะในต่างจังหวัด เวลานี้ร้อนแรงและมีเพดานราคาสูงเกินจริงไปเยอะ ชนิดหาเหตุผลมารองรับไม่ได้
ทั้งยังยกตัวอย่างให้เห็นว่า หัวเมืองภาคอีสานบางแห่งมีคอนโดมิเนียมผุดขึ้นเป็นดอกเห็ด และมีราคาจำหน่ายน้อง ๆ กรุงเทพฯ แต่เมื่อมองถึงสภาพเศรษฐกิจโดยรวมของพื้นที่ พบว่าไม่ค่อยสัมพันธ์กัน จนหวั่นว่าจะเกิดภาวะล้นตลาดเกิดขึ้น หรือเมืองท่องเที่ยวชายทะเลบางแห่งปรากฏภาวะดังกล่าวเช่นกัน
ไม่นับ รวมถึงส่วนกลาง กรุงเทพมหานคร ตลอดเส้นทางรถไฟฟ้า ราคาอสังหาริมทรัพย์ ราคาอาคารชุดคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นเกินกว่าแสนบาทต่อตารางเมตร จนนึกไม่ออกว่าประเทศไทยเรามีคนร่ำรวยมากมายเพียงนั้นแล้วจริง ๆ หรือ
ขณะ ที่ฟากผู้ประกอบการยืนยันว่ายังไม่มีสัญญาณบอกเหตุใดว่ามีปัญหานี้เกิดขึ้น ยังไม่มีการเก็งกำไร ซื้อขายใบจองเป็นทอด ๆ พอมีปัญหาก็ทิ้งดาวน์กัน เหมือนเมื่อปี 2540
หากให้แจกแจงคนที่ซื้อคอนโดมิเนียมในขณะนี้เป็น กลุ่ม ๆ จะพบว่าผู้ที่ซื้อเพื่ออาศัยจริง ๆ นั้นมีประมาณ 2 ใน 3 ส่วนผู้ซื้อเพื่อลงทุนในรูปแบบต่าง ๆ ทั้งให้เช่า หรือเพื่อเก็งกำไรมีสัดส่วนอยู่ 1 ใน 3
ที่สำคัญคนที่โดดเข้ามาลง ทุนในอาคารชุดเป็นกลุ่มที่มีสตางค์จริง ๆ ขายดาวน์ไม่ได้ก็ยังมีกำลังขอสินเชื่อผ่อนชำระ ไม่ได้เกิดการทิ้งดาวน์จนสร้างภาระให้เจ้าของโครงการ
แต่นั่นแหละ พอมีข่าวทำนองนี้เกิดขึ้น น้ำหนักความเชื่อจะตกไปอยู่ที่ภาครัฐมากกว่าผู้ประกอบการ ซึ่งมักถูกมองว่ากำลังปกป้องธุรกิจของตัวเองเอาไว้
ขณะเดียวกันแวด วงธุรกิจต่างรู้ดีว่า การปั่นตลาดจนร้อนแรงเกินเหตุด้วยฝีมือผู้ประกอบการยักษ์ใหญ่นั้นมีจริง ๆ ไม่ใช่การกล่าวหากันจนไร้ที่มาที่ไป
การปั่นตลาดที่ว่านี้มีทั้งการ สร้างดีมานด์เทียมเพื่อไล่ราคา บางแห่งใช้กลยุทธ์ปั่นกระแสขายหมดทั้งโครงการในระยะเวลาอันรวดเร็ว เพื่อตอกย้ำความคึกคัก ซื้อไปแล้วถึงอย่างไรก็สามารถขายต่อได้
บางแห่งเหนือเมฆ ใช้วิธีให้เครือข่ายธุรกิจของตัวเองเข้าไปจองสิทธิ์ดักเอาไว้ เพื่อฟันกำไร "ขายดาวน์" กับผู้มาทีหลัง
กระนั้นก็ตาม แม้จะมีการใช้กลยุทธ์การตลาดมาปั่นกระแส ไม่ได้หมายความว่าธุรกิจนี้กำลังจะมีปัญหาฟองสบู่
สอด คล้องแวดวงการการเงินการธนาคารซึ่งเฝ้าติดตามความเคลื่อนไหวของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ ยืนยันว่าถึงจะเริ่มมีสัญญาณฟองสบู่เกิดขึ้น แต่ยังเป็นฟองสบู่แบบอ่อน ๆ ไม่ถึงขั้นมีอะไรน่าตกใจ และถ้าผู้เกี่ยวข้องทุกฝ่ายไม่ปล่อยปละละเลย ช่วยคนละไม้ละมือ คอยตรวจสอบ
ไม่น่าจะเกิดปัญหาลุกลามใหญ่โตเหมือนในอดีต
ผมเองชอบข้อเสนอที่ว่า การควบคุมปัญหาฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์มีด้วยกันหลายวิธี
สำคัญที่สุด ต้องแยกแยะปัญหาให้ออกว่ามีที่มาจากอะไร
ถ้า ปัญหาเกิดจากการเก็งกำไรของคนไทยด้วยกันเองก็ใช้วิธีเพิ่มสัดส่วนเงินดาวน์ ซะ ถ้าเกิดจากแรงเก็งกำไรของต่างชาติ ใช้แนวทางของสิงคโปร์และฮ่องกง เก็บภาษีซื้อและขายเฉพาะคนต่างชาติก็ถือเป็นแนวทางที่น่าสนใจ
เพราะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของไทยยังไม่ได้ป่วยไข้
ถึงขนาดต้องใช้ยาแรง ๆ มารักษา ไม่จำเป็นต้อง
เหวี่ยงแหจนเกิดการแตกตื่นไปทั้งตลาด
คอลัมน์ สามัญสำนึก โดย พัฒนพันธุ์ วงษ์พันธุ์
///////////////////////////////////////////////////////////////////////////
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น