นับตั้งแต่ไตรมาส 4/57 เริ่มได้รับการติดต่อจากเจ้าของโครงการคอนโดมิเนียมและเจ้าของที่ดินที่เตรียมพัฒนาโครงการคอนโดฯเข้ามามากขึ้น เพื่อให้เป็นตัวกลางเจรจากับผู้ประกอบการรายอื่น ๆ ซึ่งมีทั้งให้เจรจาขายโครงการ ขายที่ดินที่ออกแบบโครงการไว้แล้ว และเป็นพาร์ตเนอร์เข้ามาร่วมทุน
เท่าที่ประมวลสาเหตุมาจาก 2-3 ส่วนคือ 1) เปิดตัวโครงการแล้วมียอดขายช้า 2) ภาวะเศรษฐกิจยังไม่เห็นสัญญาณฟื้นตัว จึงตัดสินใจไม่เสี่ยงพัฒนาโครงการต่อ และ 3) มีปัญหาภายในกับหุ้นส่วน
ปัจจุบันมีผู้ประกอบการ 2 รายที่อยู่ระหว่างเจรจา รายแรกเป็นโครงการคอนโดฯแนวรถไฟฟ้าในกรุงเทพฯที่เปิดขายแล้ว แต่ยอดพรีเซลไม่ค่อยดีนัก ประกอบกับติดปัญหาการขออนุมัติรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (อีไอเอ) ล่าช้า และรายที่สองเป็นเจ้าของที่ดินที่ได้ออกแบบโครงการไว้แล้ว แต่กังวลเรื่องภาวะเศรษฐกิจและอาจมีปัญหาภายในกับหุ้นส่วน จึงชะลอการขึ้นโครงการและติดต่อให้บริษัทช่วยขายที่ดิน
ถ้าเศรษฐกิจยังซึม ๆ แบบนี้ต่อไป มีโอกาสจะเห็นผู้ประกอบการรายเล็กถอดใจขายโครงการมากขึ้น เท่าที่วิเคราะห์เกิดจากเรื่องทำเลที่ยังไม่ดีพอ คอนเซ็ปต์และการดีไซน์ ขาดประสบการณ์" แหล่งข่าวกล่าว
สาเหตุหลักขาดสภาพคล่อง
นายปรีชา กุลไพศาลธรรม กรรมการผู้จัดการ กลุ่มบริษัทเปี่ยมสุข เปิดเผยว่า ตั้งแต่ปลายปีที่ผ่านมาบริษัทได้รับการติดต่อผ่านนายหน้า เสนอขายโครงการคอนโดฯและบ้านจัดสรรในกรุงเทพฯ ปริมณฑล และพัทยา 3-4 ราย ติดต่อเสนอขายโครงการ ส่วนใหญ่เป็นของผู้ประกอบการรายเล็ก มูลค่าโครงการเฉลี่ย 300-400 ล้านบาท
สาเหตุมาจากเมื่อเปิดตัวแล้ว ทำยอดขายไม่ได้ตามเป้าหมายที่ธนาคารกำหนดไว้ จึงถูกธนาคารลดวงเงินปล่อยกู้ลง ผู้ประกอบการบางรายที่เปิดขายโครงการไปแล้วจึงตัดสินใจคืนเงินลูกค้า หรืออีกกรณีเป็นโครงการคอนโดฯโลว์ไรส์มีทั้งหมด 3-4 อาคาร ปรากฏว่าอาคารที่ 1-2 ก่อสร้างคืบหน้าไปมากแล้ว แต่ขายดีเฉพาะอาคารแรก ส่วนอาคารที่ 2 ขายได้ช้า ทำให้ธนาคารระมัดระวังการปล่อยกู้เพิ่ม จึงถอดใจนำโครงการมาเสนอขาย
เศรษฐกิจแบบนี้ทำให้ธนาคารเข้มงวดกับการปล่อยสินเชื่อให้ผู้ประกอบการรายเล็กที่ยังขาดประสบการณ์ แบงก์ติดตามยอดขายต่อเนื่อง ถ้าผ่านไป 3 เดือนแล้วต้องขายได้เท่าไหร่ และเมื่อสร้างเสร็จผ่านไปอีก 3 เดือนต้องโอนได้เท่าไหร่ ถ้าไม่ได้ตามเป้าหมายที่ตกลงกันไว้ก็ไม่ปล่อยกู้เพิ่ม แต่ยังไม่สามารถตกลงราคาได้ เพราะผู้ประกอบการเองก็ไม่อยากตัดใจขายขาดทุน" นายปรีชากล่าว
ทาบขายศุภาลัย-แสนสิริ
นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บมจ.ศุภาลัยเปิดเผยว่า บริษัทได้รับข้อเสนอขายโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดฯ เหมือนกัน เข้าใจว่าเป็นเพราะขาดประสบการณ์เรื่องการออกแบบโครงการ เช่น โครงการบ้านจัดสรรแห่งหนึ่งออกแบบพื้นที่ส่วนกลางครึ่งหนึ่งของที่ดินทั้งหมด ทำให้ไม่คุ้มค่าการลงทุน ประกอบกับสถานการณ์เศรษฐกิจอยู่ในช่วงชะลอตัวส่งผลให้การขายไม่เป็นไปตามเป้าหมาย
แหล่งข่าวจาก บมจ.แสนสิริเปิดเผยว่า เริ่มได้รับข้อเสนอขายโครงการบ้านจัดสรรซึ่งประสบปัญหายอดขายไม่เป็นไปตามเป้าหมาย แต่เมื่อเจรจาเรื่องราคาแล้วไม่สามารถจบดีลได้ เนื่องจากเจ้าของต้องการขายในราคาที่ยังพอมีกำไรหรือไม่ขาดทุน ส่วนคอนโดฯยังไม่ได้รับข้อเสนอแต่เชื่อว่ามีโครงการของผู้ประกอบการรายเล็กที่ไม่สามารถขายได้ตามเป้าหมายที่วางไว้และถูกสถาบันการเงินกดดันจนต้องนำโครงการมาเสนอขาย
โซนมีนบุรี-หนองจอกหนักสุด
นายฐิติวัฒน์ สุวิวัฒน์ชัย รองประธานกรรมการ บริษัท วิวัฒน์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ผู้พัฒนาโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดฯแบรนด์ "พิบูลย์" เปิดเผยว่า ได้รับข้อเสนอขายโครงการบ้านจัดสรรโซนมีนบุรี เป็นของผู้ประกอบการหน้าใหม่ที่ทดลองเข้ามาทำอสังหาฯและเพิ่งเริ่มพัฒนาโครงการ โดยให้เหตุผลว่า ที่ต้องการขายโครงการเพราะเมื่อเข้ามาทำแล้วไม่ถนัดจึงไม่ต้องการทำต่อ
นายวิสิฐ กิตติอุดม ประธานกลุ่มบริษัทอาร์เคกรุ๊ป ผู้พัฒนาโครงการแนวราบโซนตะวันออกของกรุงเทพฯเปิดเผยว่า ตั้งแต่ปลายปีที่ผ่านมาได้รับข้อเสนอขายโครงการบ้านจัดสรรย่านหนองจอก ที่เปิดขายและก่อสร้างบ้านแล้วบางส่วน แต่ประสบปัญหาขาดสภาพคล่องเนื่องจากขายไม่ดี อย่างไรก็ตาม การเจรจาไม่ได้ข้อสรุปเนื่องจากตกลงราคากันไม่ได้ นอกจากนี้มีผู้ประกอบการเสนอขายที่ 7 ไร่ ซึ่งขอจัดสรรไว้แล้วเพื่อเตรียมพัฒนาโครงการ แต่มองว่าเศรษฐกิจมีความเสี่ยงจึงตัดสินใจขายที่ดินแทนที่จะพัฒนาโครงการเอง
บริษัท รื่นฤดี ดีเวลล็อปเมนท์ จำกัด ที่มีนายศุภโชค ปัญจทรัพย์ หลานชายนายโชคชัย ปัญจทรัพย์ หนึ่งในดีเวลอปเปอร์ที่มีชื่อเสียงในยุคก่อนฟองสบู่แตก ก็ได้รับข้อเสนอขายคอนโดฯในทำเลแครายและโครงการจัดสรรโซนมีนบุรี เนื่องจากประสบปัญหายอดขายไม่เป็นไปตามเป้าหมาย
บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด รายงานผลสำรวจอสังหาฯ ปี 2557 มีโครงการหยุดขายรวม 122 โครงการ เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้า 21 โครงการ ในจำนวนนี้สาเหตุเกิดจากสถาบันการเงินไม่ปล่อยสินเชื่อ 38 โครงการ ยอดขายไม่เป็นไปตามเป้าหมาย 24 โครงการ และไม่ได้รับอนุมัติรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (อีไอเอ) 23 ราย
KK แบเบอร์ทรัพย์รอขายเพียบ
นางสุวรรณี วัธนเวคิน ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารเกียรตินาคิน จำกัด (มหาชน) หรือ KK เปิดเผยเพิ่มเติมว่า KK มีทรัพย์รอการขายหรือ NPA เหลืออยู่ในพอร์ตประมาณ 6,000 ล้านบาท จากเดิมที่เคยมี 2 หมื่นล้านบาท เป็นทางเลือกสำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาฯ
ก่อนหน้านี้ธนาคารเพิ่งจะเปิดผลวิจัยหัวข้อ 16 จังหวัดดาวรุ่งลงทุนอสังหาฯ โดยรวมกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด เนื่องจากพบว่าช่วง 2 ปีที่ผ่านมา เฉลี่ยผลตอบแทนการลงทุนอสังหาฯประเภทที่ดินเปล่าสูงถึง 9% ดีกว่าลงทุนทองคำซึ่งมีค่าเฉลี่ยผลตอบแทนติดลบ 11% สูงกว่าหุ้น บ้านเดี่ยว คอนโดฯ ที่ค่าเฉลี่ย 2-3.7% ต่อปี
เนื่องจากทรัพย์รอขายของ KK เป็นแปลงใหญ่ เพราะธนาคารปล่อยกู้พรีเซลไฟแนนซ์ หรือปล่อยกู้ให้กับผู้ประกอบการที่จะลงทุนพัฒนาโครงการ โดยราคาต่ำสุดเริ่มต้น 30 ล้านบาท ทั้งนี้ หากนักลงทุนต้องการคำแนะนำว่า ถ้าซื้อแลนด์แบงก์จากพอร์ตของเราไปแล้วจะทำอะไรได้บ้าง ทางธนาคารก็ยินดีให้คำปรึกษา เพราะมีแผนกวิจัยข้อมูลโครงการอสังหาริมทรัพย์รองรับโดยตรงอยู่แล้ว" นางสุวรรณีกล่าว
ที่มา.ประชาชาติธุรกิจ
///////////////////////////////////////////////////////////////////
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น